En cas de travaux contre un voisin...

  • De nombreux confrères jeunes ou inexpérimentés paraissent démunis quand on leur confie des travaux de transformation ou d'extension d'un immeuble contre un voisin.
    • absence de contacts préalables;
    • aucune recherche des limites de propriété et des impétrants;
    • pas de gestion des mitoyennetés, pas de planning, etc.
  • Ce vade mecum réalisé par le comité juridique de l'ARALg est un rappel des choses à ne pas oublier et de l'ordre dans lequel elles doivent être faites.

Liste non exhaustive de choses à prévoir dans le cas où vous êtes chargés de travaux à effectuer dans un immeuble ou en dehors de celui-ci, contre un ou des voisins bâtis ou non.

Mieux vaut se parler avant que se disputer après au risque même d'avoir un arrêt de chantier dont vous paierez les frais.

 

  • Avant l’avant-projet, contactez les voisins, faites leur connaissance, informez-les du projet à venir.
  • mais aussi, rappelez les règles de bon voisinage au client !
  1. Vérifier les limites de propriété relevées par le géomètre avec plan contradictoire ;
    1. Y a-t-il des servitudes de passage, d’écoulement d’eau?
    2. Des limites de propriété doivent-elles être rectifiées?
  2. L’état du sol :
    1. S’il faut faire des fouilles à côté des voisins, attention aux affaissements. Nombre de pignons se sont effondrés suite à des excavations imprudentes.
    2. Y aura-t-il des remblais ou des déblais à faire ? Avec quelle précautions ? Sans déborder chez le voisin !
    3. N'hésitez pas à faire des sondages géologiques. Ne pas le faire est une clause d'exclusion pour votre assurance RC professionnelle. S'il n'y a pas d'accès pour une machine, il existe des sondages manuels à la plaque ou à la tarière.
  3. En cas de démolitions, attention, coordination sécurité et santé, prendre un ingénieur.
  4. Demander toutes les autorisations d’urbanisme ;
    1. Ne commencez pas les travaux sans avoir le permis d’urbanisme affiché sur le chantier;
    2. Affichage obligatoire du permis; coordonnées de l’architecte et des entrepreneurs;
    3. Taxe communale pour enseigne ! Signalisation adéquate pour interdire le stationnement.
    4. le bâtiment voisin a-t-il été aussi autorisé ?
    5. bien vérifier les conditions communales et les emplacements des impétrants suite à l’octroi du permis d’urbanisme. Des canalisations peuvent être communes !
  5. État des lieux avant travaux, par qui, qui le paye, quel type d’état des lieux ?
    1. Les états de lieux pour travaux sont structurels, pas locatifs.
    2. Ils se font sous le contrôle de l’architecte si l’entrepreneur doit faire l’état des lieux. Ils sont donc aux frais de l'entrepreneur.
    3. Ils doivent être contradictoires !
    4. État du trottoir ou de la voirie sur lequel les camions stationnent ou déposent des matériaux. Il peut y avaoir des taxes communales à payer. Prévenez la police communale pour la signalisation. Dans quel état sont les murs de soutènement? Attention si vous descendez des fondations contre un voisin en sous-œuvre : état des lieux préalable obligatoire, mesures de précautions indispensables, de préférence par beau temps, pas en plein hiver où on risque un arrêt de chantier pour cause de gel.
  6. Les mitoyennetés :
    1. Constitution du mur mitoyen ? Quelle finition ? Quels critères ?
    2. Qui démonte le bardage existant ? En principe, c’est celui qui l’a placé qui l’enlève. Et si le propriétaire du bardage refuse de payer l’enlèvement ? Il faut aller en justice de Paix, mais ça vous coutera sans doute moins cher de procéder à l’enlèvement vous-mêmes.
    3. En matière de nouveaux mitoyens, quelle isolation, quelle acoustique ? En général, il faut à présent un double mur depuis la fondation séparé par 2 cm d’isolant polystyrène.
    4. Quid des plantations illégales du voisin, lierres, arbres à moins de 2 m ? Attention, dans le nouveau CoDT applicable au 1 juin 2017, il sera interdit de couper le système racinaire d'arbres remarquables ! Quid de l’empiètement d’un crépi sur une isolation dans la propriété voisine? Ne rien faire sans l'accord du voisin. Toujours trouver un arrangement préalable. Il est vivement conseillé de faire enregistrer l'accord intervenu pour le rendre opposable aux tiers.
    5. Les rachats de mitoyenneté nécessaires pour vos travaux doivent être faits antérieurement aux travaux, enregistrés et payés, excepté si on ignore la nature et l’épaisseur de ces murs mitoyens qui peuvent être des simples colombages de 12 cm d’épaisseur ou des maçonneries minces de mauvaise qualité qu’il ne faut pas racheter dans ce cas. La cour de Cassation a admis le non rachat de mitoyenneté si vous reconstruisez un mur porteur de votre côté.
    6. Convention de mitoyenneté avec notaire et à l’enregistrement. Ne pas oublier qu’un voisin peut, de son propre chef et sans vous avertir, faire abandon de la mitoyenneté d’un mur de clôture ou autre dont l’entretien deviendrait prohibitif, vous laissant ainsi totalement la charge d’entretien et même de remplacement de ce mur !
  7.  Très important, le coordinateur sécurité et santé : l’importance pour l’architecte de vérifier le volet coordination sécurité et santé notamment :
    1. La vérification du transmis au coordinateur exécution (plusieurs intervenants) du PSS, projet corrigé par le coordinateur projet après la délivrance du permis d’urbanisme selon ses conditions particulières !
    2. IDEM vers le maître de l’ouvrage devant informer obligatoirement l’entreprise générale (donc double vérification) si les travaux sont confiée à un seul et unique intervenant soit une entreprise générale (cas des transformations ou chez un employeur) !
    3. La vérification du transmis minimum 15 jours avant début du chantier au coordinateur exécution des plans particuliers de sécurité et de santé (PPSS) des différents intervenants contenant au moins :
      1. une évaluation chiffrée des risques présents (j’insiste sur le chiffrage car sans cela ce n’est pas considéré comme complet)
      2. le plan d’installation de chantier
      3. un planning « IN TEMPORE »
      4. ou alors de la vérification que l’entreprise générale a bien répondu aux mêmes exigences.
    4. IDEM pour les ouvertures des chantiers (ONSS ou CNAC) qui doivent avoir été transmises au maître de l’ouvrage par le coordinateur exécution ou par l’entreprise générale selon le cas.
    5. La vérification (avec PV écrit à l’appui) qu’au moins une réunion de coordination sécurité et santé a eu lieu où le coordinateur exécution et - ou son alter ego en cas d’entreprise unique - ainsi que tous les intervenants ont été conviés pour évoquer les matières liées au bien être des travailleurs, des riverains et de tous les intervenants concernés par la sphère des risques du chantier surtout quand un permis feu est probablement nécessaire (couverture pour assurance en cas de sinistre par incendie, explosion ou chimique).
  8. Le planning des travaux :
    1. Prévenir les voisins du planning et des nuisances ? Les vibrations dues à des démolitions ou des terrassements ?
    2. On va passer sur les toits du voisin, des échafaudages vont empiéter chez lui, le stockage des matériaux va gêner les accès momentanément,
    3. Payez l’eau et le courant qu’on prend au voisin.
    4. Attention au ragréage ou au coulage de dalles avec du béton humide, taches de mortier sur les trottoirs ou les façades du voisin, coulures de béton chez le voisin.
  9. Problème des élévations des cheminées ?
    1. Il est d’usage que le constructeur qui modifie la hauteur de son immeuble contre un voisin où se trouvent ses cheminées, doit veiller à prolonger leur hauteur selon les normes en vigueur.
    2. Il doit s’assurer de leur étanchéité.
    3. Dans le cas de vieux tuyaux d’asbeste, négociez leur enlèvement avec le voisin.
    4. La charge d’entretien de ces cheminées surélevées incombe par la suite au voisin !
  10. Les nuisances du chantier :
    1. Poussières qui volent chez le voisin, nuisances suite au sablage des façades. A charge du coordinateur sécurité et santé ?
    2. Nettoyage des lieux à charge du maître d’ouvrage.
    3. Horaires de chantier : travaux de nuit pour un commerce par exemple.
    4. Éviter des écoulements d’eau chez le voisin en bétonnant les dalles, etc. De l’eau peut rester plusieurs années dans des hourdis ou des murs mitoyens de grosse épaisseur ! Les pluies tombant sur une dalle dépourvue d’évacuation d’eau peuvent abîmer fortement les murs attenant chez le voisin avec des écoulements d’eau possible sur des parquets, etc. C’est le procès assuré !
  11. État des lieux de récolement : il doit être contradictoire et réalisé de préférence avec les mêmes personnes qu’au départ. Les dégâts sont estimés de commun accord et le PV est signé par toutes les parties.

© 2017 - ARALg, comité juridique

Auteurs : Jean GLAUDE, Daniel FRANCK

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