Annulation du contrat d'entreprise (CEAB)

  • Le juge résilie le contrat d'entreprise d'un entrepreneur pour une raison quelconque :
    • faillite
    • entreprise non agréée pour les travaux réalisés ou en cours
    • etc.
  • Que doit faire l'expert judiciaire chargé de l'analyse de la situation et de la mission de concilier les parties si possible, d'éclairer le tribunal ensuite si la conciliation échoue?
  • Avec quelle marge bénéficiaire travaille les entrepreneurs aujourd'hui?

C'était le thème de la séance de débats du CEAB, le collège des experts architectes de Belgique, à Nivelles le 19 mai 2015 à la "cave à Jules", rue de l'étuve, 4.


Les principes

  1. Pas d'appauvrissement de l'entrepreneur, mais pas d'enrichissement non plus du maître d'ouvrage, toutes choses étant égales.
  2. Les matériaux employés et la main d'œuvre pour les poser doivent être payés, en tenant compte toutefois :
    1. pas de marge bénéficiaire pour l'entrepreneur;
    2. s'il y a des malfaçons, il faut évidemment en tenir compte;
    3. si l'entrepreneur a bénéficié de ristournes sur l'achat de carrelage ou de sanitaires, par exemple, à déduire.
  3. Et pour les retards et les indemnité qui y sont liées, il n'y a plus de contrat ! A estimer le préjudice au cas par cas.

Les marges bénéficiaires

On les estime d'habitude entre 10 et 15 %, mais actuellement, on est plutôt entre 5 et 8 % seulement vu la concurrence des pays de l'Est !

En outre, s'il veut avoir le marché, l'entrepreneur déduit souvent les ristournes qu'il obtient à l'achat des matériaux.

  • Les bordereaux de l'UPA ne valent que pour les constructions neuves et il est bon d'ajouter 30 % minimum en cas de transformation;
  • Ces bordereaux donnent un prix minimum et un maximum suivant la région.

Il est conseillé de calculer 2 prix pour éclairer le tribunal :

  1. le décompte normal suivant la remise de prix de l'entrepreneur;
  2. l'estimation normale qu'aurait pu faire un architecte.

Quid s'il y a un troisième larron?

C'est la cas notamment s'il y a un architecte, auteur de projet, avec mission complète, ce qui est obligatoire en principe. Même si l'architecte a reporté dans son contrat sur le dos du maître d'ouvrage la vérification des agréments ou de la santé financière de l'entrepreneur, il peut lui être reproché d'avoir manqué à son devoir de conseil !

  • Il semble anormal que l'architecte chargé des travaux ne contrôle pas l'accès à la profession de l'entreprise.
  • Le contrôle des travaux ne peut pas, non plus, être effectué par un dessinateur du bureau ou un géomètre qui ne sont pas compétents.

Quid de l'entreprise générale qui emploie des sous-traitants si elle n'a pas les agréments nécessaires? Dans ce cas, les sous traitants doivent être agréés.

Toutefois, l'accès à la profession n'est pas une garantie en soi. Des entrepreneurs non agréés font parfois du meilleur travail !

Quid de la garantie décennale?

Il n'y a plus de contrat et donc, en principe, plus de garantie. Cela n'a d'ailleurs aucun sens qu'un entrepreneur sans agrément pour les travaux réalisés, puissent par après les garantir 10 ans alors qu'il n'a aucun accès à cette profession.

Quid de l'in solidum?

Un arrêt de cassation récent a cassé le contrat d'un architecte qui excluait l'in solidum.

En réalité, l'architecte a été condamné, parce qu'il avait fait une faute dont il est tenu à réparation, sa faute étant "concurrente" de celle de l'entrepreneur, les deux fautes ayant causé le dommage.

La répétibilité des honoraires des conseils techniques et l'indemnité de procédure

Le juge décide au cas par cas. Souvent, il n'accorde rien en cas d'assurance en justice.



Le PV de l'AG du CEAB sur le même sujet

Exposé de Maître BRAUN préalable à l’assemblée générale

L’Assemblée générale commence par un exposé de Maître Thomas BRAUN relative à la problématique liée à l’annulation de contrat suite à l’absence d’accès à la profession d’une entreprise.

Maître BRAUN explique qu’en droit, cette notion est extrêmement compliquée. Il cite une thèse de près de mille pages relative à ce sujet.

Pour faire simple, la règle de base pour établir un contrat est celle de la liberté contractuelle tant que le contrat n’est pas contraire à l’Ordre public ou aux bonnes moeurs. En droit, une convention contraire à l’Ordre public est frappée de nullité absolue. Dans ce cadre, tout tiers intéressé à la convention peut en demander la nullité. Maître BRAUN suggère toutefois que l’action introduite par un entrepreneur lui-même, sans accès pour les travaux litigieux ne serait pas recevable.

Cette annulation doit passer par une saisie du juge. Maître BRAUN explique qu’il n’est pas possible de faire une résolution amiable. Toutefois, il semblerait possible de sortir de l’expertise par une conciliation.

Salon Maître BRAUN, le magistrat doit également à tout moment soulever la nullité d’un contrat contraire à l’Ordre public.

Le tribunal considère actuellement que, si une partie des travaux est réalisée sans accès à la profession, la totalité de la convention est annulée. Au vu de sa mission, l’expert devra sans doute donc prendre en compte le contrat dans sa totalité.

Quels sont les effets de cette nullité ?

En cas de nullité, le contrat ne peut plus avoir d’effet : ce qui a été convenu à disparu. Il n’y a plus de disposition contractuelle qui tienne. Lors d’une annulation d’un contrat, on en revient à la situation originelle. Personne ne peut tirer bénéfice d’un contrat contraire à l’Ordre public.

Anciennement, le Tribunal disait que, comme il y avait sanction, il devait y avoir restitution des factures et que le maître de l’ouvrage devait recevoir le bâtiment. Cette logique a été refusée par la Cour européenne.

Ensuite, les tribunaux ont nuancé en disant que la valeur des travaux tel que convenus doit être estimée par l’expert. Cette valeur doit être diminuée de sa marge bénéficiaire. Estimer le prix des travaux est faisable pour un expert architecte. Déterminer la marge bénéficiaire est plus difficile. En pratique, on considère en général que le bénéfice peut-être estimé entre 5 à 15% du coût des travaux.

Si le jugement demande à l’expert d’estimer la marge bénéficiaire, Maître BRAUN conseille de demander l’intervention d’un sapiteur expert-comptable pour déterminer le bénéfice de l’entreprise en fonction de sa taille et de sa structure. Une autre solution consisterait à demander aux parties de s’accorder sur la marge bénéficiaire de l’entreprise.

Dans le cadre d’une conciliation, certains experts constatent que la nullité des contrats est parfois mise en avant comme moyen de pression.

La question de la responsabilité de l’architecte dans le cadre de sa mission de conseil est évoquée. La règle voudrait qu’il appartienne à l’architecte de vérifier l’accès à la profession de l’entrepreneur et qu’il ne puisse s’en exonérer. Sa responsabilité pourrait être engagée en cas d’annulation de contrat d’entreprise s’il n’a pas vérifié.

Rapport de l’assemblée générale du 31 mar s 2015

Maître BRAUN attire l’attention sur le fait que les experts doivent être attentifs aux liens entre les dommages et les fautes commises.

La question de la responsabilité décennale est évoquée. Maître BRAUN précise que si la convention est annulée, ces effets ne le sont pas spécialement.

Maître BRAUN clôture ainsi son exposé et est remercié par l’Assemblée.


© 2015 - ARALg

Auteur : Jean GLAUDE

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